 不動産経営（アパート経営）とは |
不動産を所有し賃貸収入を得て、その賃料を安全かつ安定した収入源とすることです。
保有資産のインカムゲインによる安定収入と、無くなる事のない資産である土地の所有が魅力です。 |
| 老後の私的年金確保 |
少子化・高齢者人口増加・年金問題等、老後に不安を抱く要素が増え続けています。
「自分の老後は自分で守る」安定収入源を今から確保しなくてはならない時代になってしまいました。
「私設年金」として老後の収入源にするため、今のうちに容易しておけば安心材料になるのでは。 |
| 有効な投資先 |
ペイオフ全面解禁で金融機関の破綻の際、預金の保護は1,000万円までとなりました、
サブプライム問題を発信源とした未曾有の金融危機、株価・為替の大暴落と不安要素は増えるばかりです。
安全で有利な投資先と思われていた投資信託や不動産投資ファンドも減配・価格下落で資産の目減りが目立ちます。
今や安全な投資先だけでなく、お金の保管先すら慎重に選ばねばならない時代です。
今後どのようにして資産を増やすか、また守るかを本気で考えなければなりません。
アパート経営のメリットは今まで以上に有効になるかもしれません。 |
| 不動産活用と土地所有 |
アパート経営をする上で重要な事はキャッシュフローと長期での資産形成です。
毎月の安定した賃料収入によるインカムゲインと所有資産（含み資産）の時価価値が大事な点です。
ファンドと最も違う点は、将来（数年後）の売却収益を目論まずに所有していく点、また自己単独所有という点です。
売却を最終目標にしないことは、時代に合った柔軟な経営（資金計画）を可能にし、それ故大きな損失は避けることができ、
逆に利益を出すタイミングを見てとりやすいと云えるのでは、と私は考えます。
土地相場は情勢により変動があり、上昇・下降局面が当然生じます。短期で売却利益を望むことはリスク大ですが
10年、20年と長期で考えた場合、収入源の確保・資産価値の増大など安心材料が多いと思います。
売却益が見込める時が来るかもしれません。長期で考えるほどその可能性が高くなるのではないでしょうか。 |
| レバレッジ効果 |
ここで、購入価格5,000万円、賃料年400万円、利回り8.0％の物件でシミュレーションしてみます。
では自己資金1,000万円であとは借入4,000万円ではどうでしょうか？
金利は3.0％で20年返済と想定、年間返済額は266.2万円になります。
400万円-266.2万円＝実収入133.8万円となり、自己資金1,000万円に対する投資利益率（ROI）は13.38％になります。 |
| 購入価格 |
5,000万円 |
自己資金 |
1,000万円 |
| 年間収入 |
400万円 |
借入金額 |
4,000万円 |
| 利 回 り |
8.0％ |
金 利 |
3.0％ |
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年間返済額 |
266.2万円 |
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※レバレッジ計算のため、運用に係る支出は省いております。
1：本来、自己資金が少なく投資できるほど利回りは上がります
仮に自己資金0円で購入できた場合投資利回り（ROI）は無限大となってしまうのです。
2：売却した場合、売却価格−借入残額が投下自己資金1,000万円を超えていればその分が含み益となる。
3：不動産価格上昇局面に転じた場合、不動産所有が強みを持つことは言うまでもありません。
※金利・期間等、条件により上記の様になることを保証するものではありませんが、参考にしてみてください。 |
| 購入時の借入 |
バブル期には急速な価格上昇が進んでいたため、キャピタルゲインを期待する売買が盛んでした。
低い利回り（平均3％台）と高い借入金利（6〜8％）にも関らず、購入価格の全額以上を借入に頼ったことが不良債権を
増やすことになりました。値上がりを期待した訳ですね。
今、投資用不動産への融資について金融機関は慎重です。自己資金が全くないと難しいでしょう。
返済金額と収入のバランス次第ですが、自己資金は購入価格の2割は欲しい所です。
ご自宅等、所有の不動産に担保余力があれば、投下資金0でも購入も可能になります。 |
| 金利の変動 |
金利は常に変動するものですが、上昇しても返済不能に陥ることはまず考えにくいです。
上記シミュレーションでは、金利が7.8％になっても賃料のみで返済可能です。
金利は景気に反映し、上昇局面ではインフレ傾向ということではないでしょうか？
とすると、家賃相場も上昇するのでは？と考えるのが自然と思われます。さらに不動産価格も上昇するのでは？
判断はお任せしますが、返済はいずれ終わるもの。後には資産と安定収入が残ることは疑う余地もないでしょう。 |
| 不動産の証券化 |
今や様々な投資商品が出回ってきましたが、運用利回り・元本保全性などを考え、どれが最適かを選ぶことは重要です。
投資はすべて自己責任で選択しなければなりません。
最近よく耳にする「不動産ファンド」「ＲＥＩＴ」、これは不動産投資信託です。不動産投資運用会社（オリジネーター）を一つの
投資信託商品と見立て、その運用会社自ら不動産運営により生ずる収益を投資家である株主へ還元する仕組みで、
現状の予想利回りは1％台から10％台と銘柄により差がありますが、平均すると5％台です。
（最新情報はコチラで分かります。http://www.japan-reit.com/page/data-top.html）
数10万単位からの投資が可能で、公開市場があり流動性が高いのですぐ現金化できる点がメリットですが
価格は相場に左右されます。 |
| リスクについて |
とはいえ、リスクがない筈はありません。以下に列挙してみましたのでご参考にしながら判断してください。
1.借入で購入の場合、金利上昇で返済額増、結果収入減となる。
2.入居率100％での計画は危険です。退去〜次の入居までの空室は必ずあります。
3.経年変化や社会情勢・地域事情などの要因による賃料変動・入居率低下、管理・補修の良し悪しにも大きく左右されます。
4.価格下降変動時には含み損が出る可能性があり、この時に売却を余儀なくされ場合には損失が大きくなることも…
5.換金性は良くありません。売却に急を要す場合は、相場より安くなってしまう可能性もあります。
もし売却の場合は時間的余裕を持つことです。 |
| ご興味がある方は、ご相談ください 不動産コンサルティング登録者 飯田 秀人 |
